一年自降62万！孝德湖业主，终于认清现实

最近，中介M仔告诉萨姐，“罗村陆续有二手笋盘放出，价格低到你猜不到。”

位于孝德湖板块的，有一套90平北向带装修三房，业主报价142万，单价约1.58万/平。

从贝壳上看到，该房源近30天内已吸引19次带看，其中有9人收藏房源。

| 来源：贝壳

为什么算笋？

因为该户型带装修房源报价约150-160万左右，毛坯也要140万以上。而且上述房源单价，要比小区整体挂牌单价低2400元/平。

“这两年来，第一次看到有业主报出这样的低价，还是带装修的。” M仔感慨道。

| 数据来源：贝壳

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孝德湖二手风光不再

业主急售1.5万/平放盘

近几年，萨姐也看过孝德湖板块品质较好的二手，如招商依云华府、奥园公园一号等。因为业主买入价不低，当时周边缺一手盘，报价企稳1.7-1.8万/平的比比皆是，还有大胆叫价2万+/平的。

 2020年8月：孝德湖二手业主要么不卖，要么想涨价

不过时移世易，如果急售的业主，还是要接受忍痛降价的事实。

比如，就在孝德湖公园旁，周边环境比依云华府更好，距离佛山地铁3号线罗村站（在建）约300米。

| 奥园公园一号一期

楼盘东侧约300米处，规划有一所孝德湖小学，是一所36班公办小学，于今年8月完成招标，预计2024年投用。（来源：南海狮山）

| 孝德湖小学效果图

有一套114平北向四房，装修新净，挂牌价178万，单价约1.56万/平，比小区整体挂牌均价低3400元/平。

| 奥园公园一号114平户型图（来源：贝壳）

| 奥园公园一号114平客厅实景图（来源：贝壳）

该房源从去年8月挂牌，多次调价，对比初次挂牌时已降价62万。

| 房源调价时间轴

还有一套129平的毛坯三房，户型相当靓仔，有南北对流双阳台，南向阳台长约6米，但跟市场上一手户型相比，实用率不够漂亮。

| 奥园公园一号129平户型图（来源：贝壳）

业主报价210万，单价约1.62万/平。翻一下贝壳去年成交记录，类似房型房源成交价达到274.8万，现在这套有多笋，不用多说了吧。

| 去年成交记录（来源：贝壳）

如果购房预算有限，不介意楼龄大点，不妨看看，时代物业还是不错的。

有一套92平东南向三房，带装修，房屋保养好，带29平大平台，挂牌价108万，单价约1.18万/平。

| 时代倾城92平客厅实景（来源：贝壳）

| 时代倾城92平户型图（来源：贝壳）

位于光明新城的，过去曾是广州投资客热抢的对象，如今按发票价或低于发票价卖出的不占少数。

一套89平的南向带装修三房，业主报价115万，单价约1.3万/平，低于小区整体挂牌均价1600元/平。

| 来源：贝壳

不过便宜有原因，万科城市之光是2梯8户设计，居住密度较高。如果当附近一手项目有1.3-1.4万/平单位推出时，建议选择一手。

很多购房者喜欢罗村，是因为它距离禅桂中心近，又是房价洼地，因此有“禅桂后花园”之称。下面我们沿着南海发展横轴向东，看看东部的平洲有没有捡笋机会。

平洲业主心态硬多了

次新二手1.9万/平起

相比起罗村，平洲业主普遍心态较硬，笋盘不多见，但认真找还能找到几套。

平洲板块的热门二手小区，基本是分布在映月湖寰宇城附近的，最为人所熟知的是，特点是大社区，园林绿化好，出门就是南海有轨电车1号线康怡公园站，接驳千灯湖。

| 富丰新城社区实景图（来源：贝壳）

从贝壳上看到，该小区今年前9月卖出了26套，是平洲交投最活跃二手小区之一。

有一套89平的东南向三房，带装修，证满五年，挂牌价181万，单价约2万/平，低于小区挂牌均价3900元左右。

| 富丰新城89平户型图（来源：贝壳）

| 富丰新城89平客厅实景（来源：贝壳）

萨姐翻查纪录，去年该户型其他房源成交价达到219.5万，当然可能景观视野不同。

“姐妹盘”楼龄更新，配套同样成熟，小区整体挂牌均价比富丰新城更高。

有一套89平南向三房，户型方正，装修精致，业主报价210万，单价约2.35万/平，被评为“好赞好房”。去年，同一户型其他房源成交价去到227-234万，单价约2.55万/平。

| 富丰君御89平户型图（来源：贝壳）

| 富丰君御89平客厅实景（来源：贝壳）

如果喜欢楼龄新的社区，不妨看看，它位于桂城中学旁，楼盘整体品质感较好。

| 富丰君御社区实景（来源：贝壳）

有一套110平毛坯三房，挂牌价210万，业主按原发票价转让，这个价格比同小区89平户型还要便宜，单价约1.9万/平。

| 万科金域世家110平户型图

结语

以往，我们在判断一个板块有没有涨价动力时，经常会提及一个词——“供求关系”。在越秀项目出现前，孝德湖板块的新房已经断供了几年，按道理说，DW入市应该会带飞板块。

但是在市场趋于理想的环境下，孝德湖一手1.7万/平起，光明新城一手1.4万/平起，反过来会倒逼二手市场回归理性报价。这一两年，可能是罗村业主逐渐认清现实的过程，如果有心放盘，应该随行就市，和一手保持一定差价。

| 滨江金茂悦

另一方面，平洲情况完全不同，在保利灯湖天珺、中海丽湾尚宸、越秀星汇瀚府等一众热盘的带动下，平洲二手业主更硬气，除了个别急售低价卖房，基本上应声涨价者居多。

最近，有中介总结出带看一手房时，购房者的三大核心问题：“有没有地铁”、“是不是现楼”、“有没有优惠”。其实同时具备前两个条件的房子不是没有，只是比较少见，而这样的房子通常并不便宜。

相比之下，二手房各项配套成熟，社区环境和房屋质量肉眼可见。如果担心交楼问题的购房者，不妨多花点时间看看二手，遇到投资客着急套现或业主换房急售的情况，说不定能淘到笋货！

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